一、怎样签订商品房认购书
开发商在楼盘销售时往往要求购房者先签订认购书或意向书，关于该认购书或意向书的性质，从合同法的角度书起当然是合同，当其是否构成《商品房买卖合同》组成部分一要看该认购书或意向书的具体约定，二要看该认购书或意向书约定的内容是否具备或包括了《商品房买卖合同》的主要条款。开发商在和购房者签订认购书或意向书的时候往往要求购房者交纳一笔钱，这笔钱在这里我之所以称其为“钱”是因为在实践中起称呼千奇百怪，除叫定金、订金、预付款的之外还有叫意向金、担保金、押金、保证金等等。但这里需要说明的是，这笔钱不论开发商称呼其为什么，只要没有明确为“定金”（或未依法律上对定金含义阐释的文字加以说明）就不产生定金的法律后果。
定金与订金岁一字之差但有很大的区别：定金是指合同一方当事人根据合同的约定，预先付给另一方当事人一定数额的金额，以保证合同的履行，是作为债权担保而存在的。在买卖合同中，只要约定了定金条款，如果违约都要承担与定金数额相等的损失。换句话说，如果支付定金的一方违约，即丧失定金的所有权，定金归收取定金的一方所有。如果收取定金的一方违约，则应双倍返还定金。这种以定金方式确保合同履行的方法称为定金罚则。在商品房销售中，定金罚则同样适用。而订金只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签定合同的情况下，不存在双倍返还问题。作为购房者，在签订认购书或意向书之前应当正确理解定金和订金的区别。
需要提醒购房者一个容易忽视的问题，开发商与购房者无论是签订认购书还是意向书，只要约定了双方的权利和义务，并以买卖商品房为合同实现的目的，不管是否实际收取购房人的款项都应当认为是商品房的销售行为，也就是说该行为必须在开发商取得房屋的销售条件后方可进行。在实践中，有些开发商在尚不具备房屋销售条件的情况下“打擦边球”，先与购房者签订签订认购书或意向书，在具备销售条件是立即签订商品房买卖合同的做法是非法的。
二、怎么审查购房合同文本
在审查合同文本之前，必须弄明白签署的正式合同文本与认购书或意向书乃至开发商的宣传资料等的关系。认购书和意向书可以约定成为合同的组成部分，也可以约定在商品房买卖合同签订之后以签订的合同为准。关于商品房的销售广告和宣传资料，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，只要广告或宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同的组成部分。
根据我国的相关法律规定在签订商品房买卖合同时应当使用国家推荐使用的格式合同文本。在对推荐使用的格式合同文本也应当进行审查。在一份商品房买卖合同中，至少应当明确以下十个内容：
1、用地依据、商品房坐落位置、商品房交付时间；
2、总价款、付款方式、付款时间；
3、建筑面积、套内面积、分摊面积和分摊部位分别标明；
4、商品房的销售方式（预售或现房销售）；
5、商品房屋的产权性质、产权登记约定的期限和有关的责任；
6、发生设计变更的约定；
7、关于商品房屋装饰、设备标准、房屋质量的承诺和责任；
8、物业管理方式及售后保修、维修责任；
9、合同约定面积与实测面积发生差异的处理方式；
10、违约责任。
