一、如何区分房屋买卖的定金与订金
房产买卖中无论是商品房预售或商品房现售还是苏州二手房的买卖，开发商或房屋所有人想确保将来交易的实现，往往会要求购买方首先支付一定数额的“定金”或“订金”。而一字之差，真是“差之毫厘，谬以千里”。
“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。
而“订金”目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。
二、哪些定金能够返还
并不是所有的“定金”都不能退还。我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。
此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。
一般在实际交易的过程中，开放商提供的都是格式合同，写的都是“定金”，购房者一定要注意； 购房者一定要了解清楚定金的退还条件，在合同上要有相应的说明。购房者可以请律师协助签订商品房认购书，认购书不仅决定着定金能否返还，也决定着购房合同能否顺利签订，购房者一定要慎重处理。
