一、如何认定购房违约金过高
对违约金“过高”的程度认定总体上应采纳：一是违约金标准会比较严重影响合同正义，合同当事人权利义务显失公正；二是违约金失去了其固有意义，其已经不再是促进合同履行的工具，而成为了合同当事人追求的目标，当事人约定的违约金变成了赌博行为。应当参照以下具体因素：
（一）参照合同标的。
如果合同的标的属于特种物的，违约金标准可以采取较高的标准；如果合同的标的属于种类物的，违约金标准可以采取较低的标准；如果合同标的属于具有精神意义的物，则可对违约金的标准更开放一些。
（二）参照合同主体的实质地位。
对于公用事业、垄断企业、提供供不不应求商品和服务的企业等处于实质优势地位的经营主体提供格式违约金条款或准格式违约金条款，因为合同相对方不具备平等协商的力量，应当对优势合同当事人提供、相对方当事人很难协商的违约金标准进行调整，调整到与实际损失相当的程度。具体参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。”
（三）参照合同性质。
合同是交易的形式，对于交易内容为生活必需品、服务为生命、健康、身体基本保障提供服务的合同，应当基于尊重基本人权的原则，对于社会弱势群体的违约金应该体现补偿性，舍去惩罚性的功能；对于当事人平等的经济合同应体现对当事人的约定的尊重，以不调整或少调整为原则。
（四）违约金调整的幅度应当体现惩罚性。
违约金具有惩罚性，其主要意义在于促进合同当事人全面履行合同，因此违约金标准应该体现一定的惩罚性，应当高于守约方实际损失的一定幅度。
（五）参照违约方的过错程度。
根据《合同法》合同责任属于严格责任，只要发生违约行为，违约方就应该承担违约责任。但违约责任既然属于民事责任的一种，在人民法院以公权力进行干预的时候，违约金条款就不仅仅属于合同条款的私法性质，更应该考虑的是人民法院以公权力进行干预的条件，因此违约方的过错应该成为公权力予以调整的重要参考因素。因为违约金调整的幅度体现着对违约行为的惩罚强度，对于不同的过错应当体现不同程度的惩罚，才能罚当其错，体现公权力干预的公正性。在具体判断违约责任的时候，应当考查合同双方在违约中存在的过错，以及过错大小。当违约方恶意违约的情况下，应当适当调整，保持对恶意违约方的惩罚；当违约方因第三人的原因造成违约时应当着重体现补偿性，减少惩罚性；当守约方利用优势地位在自己不可能违约，以追求对方违约金为目的的情况下应当调整到与实际损失相当的标准。
（六）违约金的最低和最高限度。
违约金的最低限度为守约方因对方违约造成的实际损失，包括直接损失和履行利益的损失；但是对于一般的合同，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以调整到实际损失的130%为原则，以体现违约金的惩罚性。法律对于违约金的最高限度并没有明确的规定，参照最高人民法院有关逾期付款违约金标准，并在此基础上乘以四倍计算违约金。对于其他合同类纠纷约定违约金“过高”的处理可在参照最高人民法院有关逾期付款违约金标准的基础上，借鉴民间借贷中四倍的最高额限定标准予以调整。对于违约行为自履行义务开始之日发生并处于连续状态的，违约金的最高限度应当以标的数额为基数；对于部分履约部分违约的，应当以未履行部分的标的额为基数。
（七）以本金为限予以调整。
最高人民法院关于在审理经济合同案件中具体适用《经济合同法》的若干问题的解答也明确指出：“九、关于违约金的适用问题经济合同法第三十五条规定：“当事人一方违反经济合同时，应向对方支付违约金。”对于各类经济合同在何种场合应当如何偿付违约金，为防止当事人滥用自行约定的权利，违约金的数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限，对超出部分，可不予保护。该司法解释虽然已经废止但其公平合理的理念仍然没有过时。
（八）根据当事人具体违约情况调整违约金数额，违约金的支付与违约程度相适应。
当事人根本违约的支付全额违约金，当事人非根本违约的支付与违约部分相适应的违约金。当事人部分违约的可以按部分违约占全部违约的比例来支付违约金。
（九）当事人在合同中约定了违约金，但未约定违约金的比例和数额，我认为也是有效的。以调整到实际损失的130%为原则，以体现违约金的惩罚性。
二、购房违约金过高怎么调整
国家在认为当事人约定的违约金过高或过低，违约金数额与违约损失额差额过大时，允许对其予以调整，这也是由违约金的性质即补偿性为主，惩罚性为辅而决定的。
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
违约金的调整应当综合考虑，灵活把握。2009年2月9日最高人民法院发布的《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》再次对减少过高的违约金问题进行了规定。针对《合同法》制定的司法解释均适用于受《合同法》调整的所有类型的合同，商品房买卖合同作为其中之一，自然也在此范围之内。
当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
合同约定违约金数额或者计算方法的，一般以合同约定为准。但根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在当事人提出违约金过高要求予以调整时，均要根据案件的具体情况综合衡量。当事人最好找一个专业律师，把自己的情况说明一下，让专业人士鉴定一下，约定的违约金是否恰当。
