一、诚意金是定金吗
诚意金，是购房者为表现买房诚意而预先交纳的款额，并非法律概念。消费者向房地产商支付诚意金所购买的只是一种机会，并非确定的实物。如果最终达成交易，诚意金一般算作预付款；如未达成交易，或没收或退还。由此看出，诚意金具有预付款部分特征，但其并不具有合同效力和法律约束力。
定金，是指当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或当事人双方的约定，由一方当事人在合同订立时，或订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其他替代物。一方违约时，定金适用“定金罚则”，或没收或双倍返还。
诚意金不是定金，如果因开发商原因致使没能达成交易，开发商应退还诚意金，但无双倍返还义务。
二、未能签订购房合同如何处理定金
《商品房买卖的司法解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
《商品房买卖的司法解释》第4条所指的相关法律主要是指最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的司法解释》第115条的规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”即“定金罚则”。
由此可见，签订认购书后，导致商品房买卖合同不能签订时定金如何处理分为三种不同情形：
1、因购房者的原因导致商品房买卖合同未能签订的，定金不予退回；
2、因开发商的原因导致商品房买卖合同未能签订的，应当双倍返还定金；
3、因不可归责于买卖双方的原因导致商品房买卖合同未能签订的，应当返还定金。
商品房认购书中一般会约定定金条款，当商品房买卖或预售合同未能签订时，购房者交纳的定金是“不予返还、应当返还”，还是“双倍返还”为现实中最常见的纠纷。上面我们为大家介绍了“诚意金是定金吗”以及“未能签订购房合同如何处理定金”，购房者可以了解一下定金的相关规定。在这里要提醒购房者的是：只有约定了“定金”才能双倍返还，订金、意向金等都不能。如果您还有什么疑问，最好咨询一下专业律师，避免引发定金纠纷。
