案情概要：买房遭遇一房二卖
朱先生与刘先生签订一份房屋买卖合同。朱先生将其名下一所房屋卖与刘先生。刘先生向朱先生支付房款后，朱先生将房屋和产权证明交付于刘先生。但朱先生刘先生并没有办理房屋过户手续。后刘先生将该房屋卖给丙。丙在给付房款后，刘先生将房屋和属名为朱先生的房屋产权证明付给丙。后朱先生以刘先生、丙为被告向人民法院提起诉讼。以自己是房屋的所有权人，刘先生无权处分该房屋，要求：一、撤销刘先生与丙的房屋买卖合同。二、要求丙将房屋归还给自己。
案件处理：房屋归丙所有
朱先生与刘先生签订房屋买卖合同后，朱先生将房屋和产权证明交付给刘先生，实际履行了交付义务。虽然双方未办理房屋过户手续，但房屋的产权已经由朱先生转移到刘先生。因而，刘先生再将该房屋卖与丙，是一种有权处分行为。朱先生不能以房屋的产权仍然登记在自己的名下，而具有房屋的所有权。理由是，朱先生刘先生双方进行房屋交易，其交易标的就是房屋的所有权，这是交易的目的所在。
刘先生向朱先生支付房款，朱先生将房屋及产权证明交付于刘先生，那么事实上双方已经各得所需。刘先生得到了房屋，朱先生得到卖房款。在完成交易后，朱先生基于该房屋的一切权力都已经归于消失，而朱先生这时还基于没有进行产权变更登记而以物权优于债权为由保留追回该房屋的权利，那么对刘先生是不公平的，对刘先生的后手交易人也是不公平的。如果朱先生在基于交易行为已经得到了交易的利益，再赋予朱先生根据情况变化取回房屋的权利，那么这样的法就是恶法了。
律师说法：如何确定房屋的所有权
首先，朱先生刘先生履行完房屋买卖合同后，尽管未进行房屋变更登记。但基于合同的目的，双方都各求所需，实现了交易目的。在朱先生刘先生之间，房屋的产权理应归于刘先生。对于朱先生来说，虽然产权登记没有变更，但朱先生除了按照合同法的规定在刘先生的要求下履行协助办理房屋过户手续外，朱先生已经丧失了基于该房屋的任何权利。
其次，物权公示主义的作用在于向社会不知情者公示不动产的物权状况，明确所有人的排他性权利，同时也为他人就该不动产进行交易提供安全保障。但之于朱先生刘先生之间作为买卖合同双方，物权公示主义没有任何意义。因为双方就不动产交易情况再熟悉不过了，没有必要再以物权公示主义来保护不动产出卖人的利益。
再次，刘先生在事实上取得房屋的所有权后再将房屋卖于丙，对刘先生来说就是一种有权处分，而不是无权处分。在这种情况下，刘先生再将房屋及属名为朱先生的房屋产权证明交付给丙后，相对于朱先生刘先生，丙就取得了该房屋的所有权。
最后，这种产权的转移是在朱先生刘先生丙三者之间进行的。刘先生丙对该房屋的权利，不能对抗其他已经以登记的方式取得该房屋所有权的第三人。也就是说，朱先生在将房屋及产权证明交付给刘先生之后，又将该房屋卖给丁，并通过某种方式办理了产权登记。那么刘先生丙这条线上（包括丙的后手）所取得的所有权就不能对抗丁已经通过登记的方式取得的所有权。
综上，我们认为，交付可以作为不动产物权变更的条件，但仅局限于出卖人和买受人、买受人的后手人之间，这种物权的变动不能对抗以合法方式通过登记形式取得该房屋产权的其他合法权利人。
在朱先生刘先生丙三者之间进行的房屋连环交易中，朱先生将房屋卖给刘先生并实际交付，刘先生将房屋卖给丙并实际交付，虽然房屋还登记在朱先生的名下，但该房屋的产权已经由朱先生转移到丙，朱先生没有权利再基于房屋产权登记于自己的名下而行使对丙追回房屋的权利。该类案件多体现在若干年前，房价较低时出卖人将房屋卖出后，该房屋经过多手交易，但因为各种原因没有履行登记手续。由于房价上涨，房屋的第一手出卖人与第二手买受人之间恶意串通，伪造一个交易时间在第二手与第三手进行房屋交易时间以前的一个房屋回购合同，造成一种从表面上看第二手交易人在将房屋卖给第三手时处于一种无权处分的状态。
