买了没房产证的动迁房没法过户
季先生一家四口看中了外高桥一处房屋，从房型到价格都比较满意，询问中介公司后得知该房屋是拆迁安置房，经过询问房东阮先生，阮先生称该房屋尚未取得产权证，但称四个月后产权证就可以拿到，由于该房屋价格非常有竞争优势，仅此尽管觉得没有产权证不太好，但是仍然非常动心，进一步接触后，季先生向阮先生索要了动迁协议，但是根据动迁协议上的情况看，该要购买的房屋与同一楼层的另一套房屋均是一套房屋动迁取得的，而被安置人口也是三个人。
经过了解阮先生称该另外二人是其爷爷和奶奶，老房子动迁后分了两套，一套是爷爷奶奶的，一套是自己的，并且阮先生陪同季先生到物业公司查看了交房手续，想要购买的房屋确实是阮先生办理的交房手续，而另外一套是其爷爷奶奶办理的交房手续，季先生因此下定决心购买该房屋，2011年12月23日季先生与阮先生签订了房屋买卖协议，约定房屋总价128万元，签约后季先生按照约定支付了其中的82万房款，付款后季先生催促阮先生交房，开始阮先生称自己尚未找到新的房屋因此拖延交房，2012年5月8日阮先生突然向季先生称他爷爷奶奶知道此事后，坚决不同意出售房屋。
几经协商，季先生提出要么退款并赔偿，但是阮先生称房款已经用于生意经营，无力归还，季先生遂诉至法院要求，阮先生按约履行，诉讼中人民法院将阮先生的爷爷奶奶追加为共同被告，其爷爷奶奶当庭表示此事自己一概不知，不同意将房屋出售给季先生，而阮先生也称签约无效，不同意继续履行。
动迁房是否可以买卖
人民法院经过审理后认为，原告和被告签订的房屋买卖合同合法有效，但是因该房屋的出售行为未经所有产权人同意，因此无法实际履行，因此判决合同解除，由被告阮先生返还季先生房款并赔偿季先生损失。
上海拆迁安置房买卖过程中，经常会遇到购买尚未取得产权证的房屋的情况，笔者作为律师也经常接到类似咨询电话，本案实际上恰恰是因此引发的法律纠纷中非常典型的一起。
《物权法》第97条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。
根据该规定，对于共同共有的进行处分要经过全体共有人同意，处分按份共有的不动产要经过三分之二份额以上的共有人同意才行，区分按份共有和共同共有比较简单，按份共有是明确了具体份额的共有，比如说房屋产权证登记A占30%，B占70%，这种共有就是按份共有，反之则为共同共有。本案中，系争的房屋与另外一套被安置的房屋为同一套房屋拆迁取得，而被安置人口有三人，处分三人对于两套房屋有明确的约定，否则实际上是三人对于两套房屋是共同共有的，那么如果要出售其中的任何一套都要经过所有共有人同意，季先生无法提供证据证明阮先生出售房屋的行为经过其爷爷奶奶的认可，那么应当认定其为无权出售，理应承担履行不能的法律责任。
值得一提的是关于这份合同的效力到底是有效还是无效也至关重要，有效的话，那么季先生可以依据合同追究阮先生的违约责任，无效的话，那么季先生不能按照合同约定主张赔偿。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。根据该规定，本案中即便阮先生未经其爷爷奶奶同意而签订买卖合同，也不会导致合同无效，只是造成履行不能，因此季先生还是可以依据本合同追究阮先生的违约责任。
