一、开发商随行就市涨房价是否违约
案例：去年5月黄某签订了商品房销售签约意向书，预定了一套商品房A。合同上写明一旦不买，定金就不退回。该房屋建筑面积95平方米，售价每平方米五千元。黄某当场缴纳了2万元定金。此后，在缴纳首付款时，黄某被告知，预售房面积缩减至80平方米，价格为一口价60万元。相比意向书约定的面积和价格，房子“身价”上涨了不少。但瑞X公司坚称自己拥有最终解释权，房价随行就市，不存在违约行为。交涉未果，黄某诉至法院B，要求瑞X公司承担违约责任，双倍返还定金4万元，赔偿“房价上涨损失”16万元。一审法院判决瑞X公司承担违约责任，双倍返还定金4万元，酌定赔偿黄某信赖利益损失6万元。瑞X公司不服，向C中院提出上诉。C中院认为，因瑞X公司的违约行为导致双方不能签订正式商品房买卖合同，其违约行为造成黄某信赖利益损失，但一审法院酌定瑞X公司赔偿6万元过高，将瑞X公司应承担的赔偿损失数额调整为4万元。
（一）黄某签订的商品房销售签约意向书应该如何定义性质（属于什么合同）？是否有效？
民事合同只要不违法法律禁止性规定，并且是当事人意思达成一致，合同就是合法有效的。结合本案，当事人签订的这份《商品房销售签约意向书》是合法有效的。但是目前司法实践中对于《商品房销售签约意向书》存在不同的理解和处理方式，如果这份《商品房销售签约意向书》符合法律规定的商品房买卖合同的构成要素的，可以认定为是一份商品房买卖合同。如果《商品房销售签约意向书》内容不全或者缺乏法律规定商品房买卖合同的必要条件的，则不能认定为是商品房买卖合同，只能认定为是一份预约合同。本案中，二审法院基本认定《商品房销售签约意向书》属于预约合同性质，因为房地产公司的违约，导致黄某受损，因此应承担赔偿责任。
（二）双方已经签订商品房销售签约意向书，买家也给了定金，开发商却临时涨价、缩减房屋大小，这样是否构成了违约，为什么？
开发商的行为是构成违约，《商品房销售签约意向书》是合法有效的合同，因此合同条款对双方都有法律约束力，而开发商临时涨价显然违反合同约定，因此是违约行为。
（三）瑞X公司坚称自己拥有最终解释权，房价随行就市，不存在违约行为。这句话是否有道理？
毫无道理。首先黄某和开发商之间的《商品房销售签约意向书》依法成立并生效。双方都要遵守合同的约定。任何一方当事人需要变更合同条款的，需要和对方当事人达成一致意见。
本案中，虽然“瑞X公司坚称自己拥有最终解释权，房价随行就市”，但这个约定没有获得对方当事人同意，而且“房价随行就市“的约定并不明确，因此不具备法律效力。
二、定金、订金一字之差的法律后果
（一）房屋买卖合同纠纷案件中，随行就市涨房价的事件并不少，但是不少买家都容易陷进一个误区，已经订立合同并交付定金，合同上写明一旦不买，定金就不退回了。买家只好咬牙被宰。事实上，我国法律有没有维护买家这方面的规定呢？
避免这种情况，需要明确两点：
1、定金不能退。定金使用法律规定的定金罚则。
2、订金可以退。一字之差，要注意分别。在房屋买卖合同中，对于房屋总价、单价都需要明确约定，这样才能最大维护买家的利益。
（二）黄某签订意向书的时候交付了两万元定金，如今瑞X公司的做法，黄某可以追讨什么赔偿？有什么关于赔偿标准的法规吗？
黄某可以向开发商要求双倍定金返还或者赔偿其实际损失。两者取高，不能重复选择。但是我们要注意的是，赔偿损失的诉求需要提供充分证据证明有损失存在的。
（三）C中院认为，一审法院酌定瑞X公司赔偿6万元过高，将瑞X公司应承担的赔偿损失数额调整为4万元。这个判定结果的理由依据是什么？
根据最高人民法院的司法解释，如果一方当事人认为违约金过高，可以向人民法院申请降低违约金标准，但是是否批准由人民法院决定。
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