案情简介：为贷款额度做高房价60万
杨先生于去年5月看中浦东一处房屋。房屋总价380万元，该房屋挂牌出售时有抵押，抵押债务为90万元。上家须注销抵押才能办理房屋的过户手续，这样一来双方就不得不约定将首付款提高至132万元。为此，杨先生希望增加贷款额度，双方将合同价款约定为440万元。并约定上家张先生在收到杨先生的贷款后另返还杨先生60万元，成交价380万元不变。此后，杨先生依约向张先生支付首付款132万元。可是，张先生在收到全部440万元款项后，只返还40万元。且张先生一家的户口也没按照约定迁出。
被告张先生一家却表示，原、被告约定的合同价款即440万元。张先生解释称，原本确实约定自己要返还杨先生60万元，后由于房价上涨，双方口头约定返还40万元即可，20万元是补偿。张先生认为自己出售房屋原为置换，由于杨先生逾期的原因，导致房价上涨自己无能力继续购房，三人的户口暂时无法迁出系争房屋，未及时迁出户口并非自己过错。
法院审理：上家“扣下”20万被判返还
原、被告签订的房屋买卖合同及补充条款，双方对于前后签订二份买卖合同的原由以及真实交易价格均作了阐明，系争房屋的实际交易价格为380万元。张先生在房屋交付以后，已如约返还杨先生房款40万元，尚余20万元，张先生应当返还。张先生称双方口头约定变更了退款金额为40万元的陈述，无相应依据佐证，法院不予采纳。由于张先生三人的户口仍未迁出，违反了合同的约定，构成违约。鉴于合同的履行情况、被告的过错程度以及违约造成的损失等情况，法院酌情确定张先生一家承担逾期迁出户口的违约金2.4万元。
律师说法：两份合同效力如何认定
合同成立是指当事人就某特定事项自愿达成合意，只要双方当事人意思表示一致，合同即成立。合同的生效是指依法成立的合同在当事人之间产生法律约束力，合同受到法律的保护。应该说，从表面上看本案涉及两份合同。在合同条款有不一致的时候，如何认定合同的效力呢？应从双方订立合同的不同时间及其目的来进行分析，就第一份合同来讲，是双方当事人就系争房屋的买卖、价格等主要条款达成了一致，根据《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”同时根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”所以，两人订立的第一份合同，是依法成立并已生效的房屋买卖合同，对于双方有法律约束力，司法认定应当保护交易安全。
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