一、商品房包销应注意什么问题
为消化市场的高风险，确保合同义务的履行，包销商将会进行严格的市场调查、市场分析、市场策划和市场营销，投入大量的人力、物力和财力，但同时会存在个别开发商抛开包销商而直接与购买者洽谈并签订合同的现象。笔者认为，开发商强卖包销商包销范围内的商品房以获取利益，侵犯了包销商对商品房的合法经营权利和占有权，包销商为寻找、开发该客户所做的所有前期工作与努力就会受到影响，甚至化为泡影，破坏了包销商售房的整体性，加大了市场风险。
法律规定“出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”所以只要在包销期限内，开发商就不得自行销售，否则构成违约，包销商就可以依据以上规定来主张权利。但对于包销人因开发商自行销售包销房屋而产生的损失都包括哪些，本条没有规定。为保护自己的合法权益，包销人可要求开发商在包销合同中明确约定，一旦开发商违约，除盈利应归包销商所有以外，开发商还应赔偿包销商因此而遭受的其他损失。
二、怎样解决商品房包销风险
按照包销合同约定，在包销人已全部向开发商支付包销款的情况下，包销人应获得全部的购房款；在包销人尚未向开发商支付包销款的情况下，购房款中的一部分是开发商依据包销合同应得的包销款额，另一部分是包销人应得的溢价利益。
在商品房买卖合同生效之后，常常会出现买受人延期或不按约定支付购房款的情形，如果开发商因此对买受人提起诉讼的，包销人可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼，提出诉讼请求，主张自己的利益。
当然，包销人也可以与开发商一起作为共同原告提起诉讼，或者不参加到开发商与买受人的诉讼当中，在开发商取得购房款后，向开发商索取其应得的利益；如果开发商不予支付，包销人可以依据双方之间的包销合同对开发商提起诉讼。
