一、什么是面积误差
“面积误差”是指房屋买卖合同约定的面积与房屋产权登记面积发生的差异。在房地产市场中，通常称面积误差为“房屋缩水”，实际上表现形式各有不同，不但有“缩水”，还有“涨水”。有的人买的房子面积较大，可是在房屋交付后发现屋里面好象并没有想像中的宽敞，这就是面积缩水的问题；在房屋预售活动中，发展商声称自己房屋的使用率为90%，结果最后只有80%，这就产生了误差；有的是因为公摊面积的问题，可能购房者最后得到的建筑面积与预售合同约定面积相符，但是由于公摊面积增加，相应地其套内建筑面积必然减少。另不排除有这样极个别的情况，就是公摊面积不变，但开发商将按有关测绘规范不应公摊的建筑也列入了房屋买受人的公摊面积，房屋买受人因此受到损害。
根据有关规章的规定：商品房若按“套”或“单元”出售，则其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。而套内建筑面积又是套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和。而其中任何一个面积组成部分出现误差，都有可能导致房屋买受人的面积误差，都会给购房者带来影响。
由于建设施工的特点，和开发环节的不确定因素，面积误差是不可避免的。为将房屋买受人的购房风险控制在一定的范围内，最有效的办法就是在《商品房买卖合同》中对建筑面积、套内建筑面积、使用面积等各个因素做出明确约定，如果超出一定幅度，则房屋买受人享有退房、得到补偿、不支付面积差价款等有利的条件。
二、判定商品房面积误差的机构
有的消费者凭感觉认为自己的房子面积缩水，更有人自己拿着皮尺量面积，去找发展商理论。不少发展商也以自己计算为依据，要求购房者补交面积差价款。或在房地产管理机关核发房产证后，有人仍然对其产权登记载明面积不服，认为可能存在不准确因素，从而出现纠纷和争议。
购房者自己测量的结果是否可以作为依据呢，虽没有禁止性规定，但测量房屋建筑面积，有比较复杂的公式、方法，另外还要求全面而专业的测量工具以及具有相关资质的测量人员。普通的购房者很难做到这一点，所以其测量结果难以成为法律意义上的证据。
根据国家建设部、国家测绘局颁布《房产测绘管理办法》，改变了以前房管局测绘部门一统天下的局面。只要有相关测绘资质的单位，都可以不受区域限制根据其测绘资质承揽测绘业务。如果购房房人士觉得面积不合理，自己可以委托国家认可的房产测绘成果鉴定机构测量面积，作为法律依据。在武汉市，如房屋消费者对开发商委托有关测绘机构所作的测绘成果有异议，可要求测绘单位给予解释和答复，并可向房地产管理机关进行投诉和举报，还可以向房地产面积测算鉴定站申请鉴定。如鉴定结果证明开发商和原测绘单位有违反测量规范损害房屋买受人合法权益的情形，可依法要求其承担法律责任和行政责任。
