一、房屋租赁纠纷怎样处理
随着经济飞速发展，人民日益增长的物质需求增加，由房地产带动起来的经济过热，出现了房屋购买成本的增加。此时，房屋租赁变得空前活跃。在房屋租赁方面，由于目前法律规定过于原则性，可操作性还有待完善的空间。笔者多年从事法律工作，对房屋租赁方面有一定的了解，积累一定的实务经验，故在此执笔总结房屋租赁中常见的法律风险及防范措施，供读者共享。
（一）必须签订书面合同。
合同是用于约定双方当事人的权利和义务，合同可分为口头合同和书面合同。在目前形势下，有些人可能会为了某些不当的经济目的，而作出违背当初约定的行为。如果是口头约定，将会给这种人以“空口无凭”的托辞。因此，签订书面合同是根本的，也是第一位的。
（二）认定合同效力问题
最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的司法解释，规范了房屋租赁合同效力的认定，保证和法律的确定性和统一性。该司法解释限定了无效合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。同时，允许当事人在一审法庭辩论终结前采取补救措施，最大限度地维护合同效力，这做法也是从交易的稳定性出发的。
（三）优先购买权纠纷
优先购买权也常见于房屋租赁，特别是现在房价波动幅度大，且向上涨的趋势越来越明显。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人能否请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，甚至以第三人的购买价格购买租赁房屋？
（四）转租争议
如果承租人未经出租人同意，私自转租，是否可以随时主张转租行为无效？答案是不。为了维护交易的稳定性，司法解释规定出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，无权以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效。作为出租方，如知道承租人未经同意转租，应当在六个月内及时行使权利。
（五）追讨租金的诉讼时效
司法实践中，我们经常碰到出租人因为诉讼时效已过而无法主张租金。租金纠纷的诉讼时效为一年，不同于一般的诉讼时效两年。再有，虽然租赁关系仍存续，但由于租金是分期给付的，相对来说每期的租金即分别对应不同的诉讼时间。
二、租房装修装饰纠纷的处理
房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则：
（一）承租人未经出租人同意装饰装修的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
（二）承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
（三）承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
（四）承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：
1、因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；
2、因承租人违约导致合同解除，承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
3、因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
4、因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。
（五）承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用的，但当事人另有约定的除外。
