一、什么样的房屋租赁合同有效
（一）合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
（二）房屋是否为法律法规禁止出租。
根据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
1、未依法取得房屋所有权证的；
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3、共有房屋未取得共有人同意的；
4、权属有争议的；
5、属于违法建筑的；
6、不符合安全标准的；
7、已抵押，未经抵押权人同意的；
8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
（三）房屋租赁合同的内容是否合法。
在实践中，经常出现
1、逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日1%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。
2、用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。
（四）是否进行过登记备案。
《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效还存在争议，通常认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。
二、租非法建造的房屋有效吗
应当区分非法建筑行为和出租行为，建筑行为违法属于行政法规范的范畴，应受到行政法的制裁；出租行为是不同于建筑行为的独立民事行为，其效力不受建筑行为的影响，故租赁物为非法建筑不影响租赁合同的效力，本案亦无其他影响合同效力的因素，故租赁合同应为有效。理由是：
占用耕地建筑房屋的行为属于土地管理法禁止的违法行为，应受到相应行政处罚甚至追究刑事责任，但其民事法律效果为建筑人取得建筑物所有权。
我国《土地管理法》第74条规定，违反本法规定，擅自在耕地上建房破坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第83条规定，依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。
可见，未经允许占用耕地建房的行为应属违反土地管理法的行为，应受到相应的行政处罚。情节严重的，追究刑事责任。
但是，也应当看到，土地管理法所规范的只是占用耕地进行建房的行为，对于已经占用耕地进行建造了的房屋，应由行政执法机关责令拆除，但并未对已经建好的房屋是否可以使用（包括出租），未做出禁止性规定。
所以，尽管违法建筑的行为人根据行政法要受到行政处罚，但在民法上其仍然是违法建筑的所有权人。在无其他影响租赁合同效力因素的情况下，该租赁合同应当认定为有效。
