一、二手房交易存在什么问题
（一）缺少房产证
房屋是不动产，不动产依公示公信原则以登记为物权成立要件，房屋产权登记，又称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权关系。房屋的物权凭证就是房产证，如果购买没有房产证的房屋，买受人则将面临不能按预期得到房子的风险。
（二）权不明晰
在现实生活中并非所有的房产都只归一人所有，有些房屋有多个共有人，最典型的如夫妻共有，家庭共有，还有继承人共有，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
（三）出售房屋还在租期内
房子现在属于供不应求的资源，所以有好多待出售的房子，房主都会用来出租来赚取租金的。有些二手房在转让时，房屋还处于租赁期，这就会对买受人使用房屋造成一定的影响。如果买受人只看房产证，或只注重过户手续，而不注意房屋是否还处于租赁期的话，买受人就有可能买到一个不能及时入住的或者是正在使用的房产。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《民法通则》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。买受人购买房屋时一定要重视这一问题，以免引起不必要的纠纷。
（四）土地使用性质不明确
二手房交易中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，出让土地要交土地出让金出让获得的土地可以转让、抵押、出租、使用、收益；划拨土地不用交土地出让金，但是只可以使用、收益不可以转让、抵押、出租，如果要转让、抵押、出租要补交土地出让金。划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。除此之外，还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅剩40年，如果买受人还按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量，这样的二手房就不划算了。
（五）房产所在地段已列入市政规划
现在不论大小城市都在进行城市规划、城市改造，有些房主出售二手房的原因就是其房产所在地被列入城市拆迁范围，多则5～10年左右就要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，其房屋的采光、周围设施都会受到影响，所以才会采取一定的低价吸引购房者前来购买。面对这样的情形，买房前还是很有必要对目标房产是否被列入市政规划进行详细了解的。
（六） 购房合同条款约定不明
由于普通购房者对房屋买卖合同一般知之甚少，面对二手房中介提供的不太明白的购房合同，一定要仔细阅读，不懂的如有必要可以向律师咨询。二手房买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但是对于一些细节问题还是应该在合同中写清楚的。比如合同的主要条款，关于合同双方主体的权利义务的、房屋的价款、交易方式、违约责任、纠纷解决等等问题，均应全面考虑。
二、二手房交易要关注的法律问题
十一种常见二手房地产交易中应关注的法律问题如下：
（一）产权关系不清的二手房交易，建议购房人未理清之前，最好不要贸然与出卖人签约，以免陷入法律困境。而面对这些产权关系不清的房地产交易该如何处理？首先，应理清这些二手房产的法律归属和法律关系，查明二手房的实际拥有人，相关历史形成文件，二手房产权单位。其次，购买方如一定要买二手房，在二手房转让合同里，购买方应要求二手房实际所有人出具保证函，保证在二手房产转移过程中，如出现权属争议时，保证人应承担所有法律责任。这就在合同约定上保障了购买人的合法权益，将可能发生的权属争议排除在购买人的法律责任之外。
（二）二手房地产中有的是共同拥有产权的共有房产，任何一个人都无权单独处置，不管某人是否亲自掌握产权证和土地证。关键是查看所有的共有人是否一致同意转让，最好的方法是购买人应与共有人见面，了解具体意向，如派代表应出具授权委托书。在转让协议签订时，所有共有人都应当在协议上签字，如果有的共有人不能出席，应委托其指定的代理人代签，委托书应当附在协议后面作为附件。重视法律文件的完善，千万不可轻信其它共有人口头上的承诺，以防止转让协议的无效。
（三）根据《城市房地产抵押管理办法》，已经设定抵押的房产，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或出租。购买二手房如何防范已设定抵押的二手房未经抵押权人同意而转让，从而导致转让无效的情况发生？方法是：先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查，应注重查看该房是否设定了抵押，抵押权人是谁，抵押期限多长，然后应与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产的书面同意文件。转让协议签署完毕后，抵押人和抵押权人应与购房人一起到房屋土地管理部门解除抵押协议，然后抵押人应与购房人一起办理过户手续。
（四）根据目前情况看，大多数的新住宅在销售时，都有银行提供按揭贷款，一般贷款期限都在10年至20年间。在这10年到20年间，又会有大量的原购房人将自己已进行按揭贷款的住房或是已经办理抵押贷款的住房再次转手，这会给二手房交易市场提出大量的问题，市场应该怎么面对如此大量的二手房交易？如何审查？首先，要理清该二手房所涉及的法律关系和当前的法律状态，二手房的主人与银行的关系是借贷关系，二手房主人是债务主体，房产是抵押物。其次，应弄清楚二手房的主人是否已付清全款，是否已拿到产权证和土地证，弄清贷款期限，尚剩多少期贷款未还。还要查明在办理二手房转让时，银行和开发商是否同意给予配合；对此类交易是有两种处理办法：一是如果买方能一次性向卖方付款，由二手房的主人一次性向银行还清按揭贷款，终止原借款合同。如有抵押登记应当办理抵押解除手续，由二手房主人在房屋土地管理部门向二手房购买人办理产权转让手续，程序相对简单。如果买方不能一次性向二手房主付款，而是采用银行按揭贷款方式，则二手房主人可推荐买方向其贷款行申请贷款，将贷款人换成新的买主。所以要经原按揭银行的同意和认可，并与银行办理新的贷款手续，终止原来的贷款协议，这样每一环节都要重新走一遍。有些开发商还为二手房主提供担保的，遇到这类情况的，还要与开发商取得联系，征得开发商的同意，终止开发商为二手房主人的担保协议，而由开发商与银行对新的二手房业主重新签担保协议。
（五）在二手房交易时，稍不留心，购房人所签的二手房转让协议就会因二手房主人的婚姻变故而导致无效，引起麻烦。这类情况大体归二类，一类是房产证上有夫妻两人名字，购房人应请夫妻二人共同与其签订房屋转让协议。如果夫妻一方不出面签字，委托授权应让公证处公证或律师见证，以证实其真实性。另一类是房产证虽没有写明夫妻二人的名字，但二手房主人是已婚的人。购房人应要求由二手房主人夫妻共同在二手房转让协议上签字，以示同意转让。如果夫妻一方不在国内，就要请签字的一方出示另一方的委托书或同意函同意转让其二手房，最好请房产权属证有其姓名的一方，出具保证函，保证其房产的转让是夫妻共同同意的，并保证对此引起的一切后果承担法律责任。
（六）我们知道，高级住宅区的物业管理费、水电费或煤气、取暖费也会相对较高，在签订高级住宅区二手房转让协议时，应该把物业管理费的收费标准和缴费情况、暖气费和其他收费的情况都应搞清楚，最好在交易时彻底了解，避免交易完毕后，物业公司拿着欠费单来找麻烦。
（七）拍卖二手房有的是二手房主人欠银行的款，债务到期无力偿还，被银行诉至法院，进行拍卖；有的是作为抵押物担保，抵押期到抵押权人实现抵押权而拍卖；也有的是二手房主人因经济或刑事犯罪，法院拍卖房产并没收其财产等背景较为复杂。
有人认为，拍卖中的二手房价格可能会较为理想。但是购房人在买房前应了解被拍卖房产的有关情况，并制定相应方案，因为拍卖行拍卖的仅是房产，而由房产引起的其他费用，拍卖机构一律不予过问。这些存在的情况应与拍卖公司和债权人及物业公司协商，最好制订出相关法律文件。免得一旦应拍成功，却陷入一大堆债务之中。
（八）想要在旧城区进行购买的人，在进行购房之前，一定要了解该区域是否在拆迁之列，是否有开发商将于此地开发项目，国家是否在近期或远期将此列入旧城改造等。否则，盲目投资不但不会赢利，还会使购买人在经济上遭受损失。
（九）有些人购买房产就是为了投资，以出租的方式收回投资，有些人用相对较低的租金将房子租下，然后再以高价转租出去，以差价养租金。上述两种租赁方式是较常见的租赁方式。根据《合同法》第二百二十九条规定；“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。因此，二手房购买方应注意了解所买房产是否有租赁合同的存在、租期、有无转租等相关法律关系，以免发生不必要的纠纷。
（十）有的房产被法院查封，有的房产的产权关系不明，有的房产属合建项目，在合建双方未分配之前，已被另一方以合作建房的名义卖掉等。出卖方在处理有法律纠纷的二手房时，大都在价格上让步较大、对购买人颇具吸引力。在表面上，购房人很难察觉具有法律纠纷的房产所隐藏的秘密，但一旦与卖房人签订了转让协议，并且支付了第一笔款后，购房人将会进退两难。因此，在购房前最重要的是前期调查，调查其是否有重大诉讼，有无重大贷款，合建双方有无合建协议等全面的、综合的调查。其次，在重要的法律环节上把好关，制作完善的法律文件，从而规避交易风险。
（十一）近年来中介公司迅速发展，由于各方面的原因，如中介公司自身及其工作人员的素质不高、管理水平较低、二手房市场不规范、相关法律法规跟不上等，导致中介公司中介的二手房交易出现很多纠纷。主要原因有三；一是中介公司发布虚假的宣传信息与承诺，在与购房者的前期接触阶段，对购房者的各种要求有求必应，一旦做不到时，又百般推诿。给购房者造成损失，主要是骗取中介费、看房费等。二是中介公司同行业不正当竞争，市场不规范，缺乏行业自律、互相压价，制造事端贬低同行，造成服务质量下降，出现收费不服务等黑中介。三是中介机构违约行为较多，导致购买者从听取介绍、看房、签订转让合同的每一步均可能受骗上当，面对中介公司的宣传与承诺，购买者难以判断和决策，无所适从。
