一、二手房买卖要注意的问题
1、未取得房产权但有预售许可且已签订按揭合同的商品房。
这类房屋暂时没办法在房管部门办理产权过户手续，因此，交易的风险是非常大的，原则上不主张居间这类的业务，即使有客户要求中介提供类似的服务，也要在居间合同里明确说明交易的物业的真实产权情况和交易风险，并且，要求客户承诺由此产生的法律责任均由客户自行承担。
2、有些虽有取得与开发商签订的《房屋买卖合同》的商品房，但现实中却存在开发商违规加高加建未取得预售证而私自售楼的现象，这类房屋买卖最终是无法在房地产管理部门取得备案登记的。
风险防范：这类的房屋，中介要尽量详细地了解该类房屋有无预售、有无在房地产管理部门备案登记，如了解这些信息确有困难，就尽量在合同中备注清楚，写明“卖方已真实、详细、全面地介绍了该物业的产权、在房地产管理部门备案的情况，买方已完全知晓并对此无异议”。
3、“小产权房”即宅基地房的买卖问题，从我国目前的法律来看，是不允许此类房屋上市交易的，但现实中这类房屋的买卖是很频繁的，当然，对这类经纪业务我们能不做就尽量避免不做，但如果实在是要做，风险是无法完全回避的，只能尽量减少我们的风险，那么我们该怎么办呢，那我们就应该在合同中明确标明：“买家明确知悉该房屋为小产权房并同意继续交易，由此产生的一切法律责任均与经纪方无关。”这种做法在其他中介也尝试过，暂时还没有出现问题。
4、集资房、福利房、单位分房。这类房屋交易需要注意的是一般都需要产权人所在单位出具同意出售并放弃优先购买权的证明，当然具体要求要以房管部门的要求为准。所以，在签订相关协议时要明确写明如在交易过程中需出具相关证明或资料，卖方必须在一定期限内（具体期限由双方协商约定）提交，否则视为违约或双方均可解除合同并不承担责任（在实际操作中，最好约定是视为违约，否则，解除合同并不承担责任经纪方就不好收中介费了）
5、共有的二手房产。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，未经其他共有人书面同意，共有人不能转让该共有房产。作为夫妻共有财产的房屋，一般产权证上的产权人只记载夫妻中的一人，在购买这类二手房一定要求其他共有人出具书面证明，证明其同意转让该房产，否则该买卖行为无效，除非买房人能证明自己属于善意取得。我最近在做一单案件就是夫妻的另一方起诉其老公、买方及中介要求确认合同无效。当然，法院还没有最终判决，但真有此类案件，经纪方也是有责任的，所以，能避免就尽量避免，能要求物主出具证明就尽量要求其出具，实在不行，就要求其出具其配偶也同意出售该房屋的保证书。
6、有承租人的二手房。现在经常有经纪方在签订带租约的二手房时，简单地就写明连租约一起，但却不知道，产权人出售租出的房屋，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第118条的规定，承租人有优先购买权，如果第三人想购买该房，必须有承租人书面放弃购买此房的声明，否则该买卖处于不稳定状态，承租人在诉讼时效内可以要求行使优先购买权而导致该买卖无效。经纪方居间此类的二手房，如果一般被确认买卖无效，经纪方也有个缔约过失的责任，所以，这类房屋的出售也需要取得现在承租方的书面放弃购买的承诺或保证。
7、设定了抵押权的二手房产。根据《中华人民共和国担保法》第四十九的规定，出卖有抵押权的房产，应通知抵押权人。在通知抵押权人的情况下，购买这类房产同样存在很大风险。因为该抵押担保的债权一旦不能实现，抵押权人有权诉之于法律要求拍卖该房以便实现债权。因此购买这类房产一定要慎重。所以，对这类有银行按揭的二手房，最好是选择转按揭的形式最好，实在不行，就得告知物主首先要还贷赎契，否则将导致交易无法继续。
8、被司法机构查封的二手房产。这类房产一般是涉及未了的债务纠纷或因主主涉嫌违法犯罪而被司法机构查封，这类房产在被司法机构解封前是不能过户的，因此，建议在中介与各方签订最后的买卖合同时同一天到房管部门查册，保证居间的房产的产权没有问题。
二、二手房纠纷诉讼程序是怎样的
第一步：遇到二手房买卖纠纷当事人各方如果不能协商解决，那么应首先了解相关起诉的法律知识，一是通过一定的信息渠道，最好是向专业律师咨询，明确所遇到的问题通过诉讼能否解决，如果能通过诉讼解决，需要准备哪些相关的证据材料，自己或委托律师起诉或申请仲裁，在诉讼前应基本收集齐全证据材料，写好起诉书，准备证据清单及身份证复印件。向法院提起诉讼的，必须符合下列条件：
（1）原告是与本案有直接利害关系的公民，法人或其他组织；
（2）有明确的被告；
（3）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（4）属于人民法院受理诉讼的范围和法院管辖。
向仲裁机构申请仲裁需事先约定解决争议的仲裁机构或发生纠纷后双方同意将争议提交仲裁机构的协议。
第二步：到房屋所在地法院起诉。起诉审查、立案由立案庭（室）负责，立案庭受理后开具交费通知单，到农业银行交费，交费后持农业银行开具的交费凭据到法院的财务部门换诉讼费收据，然后再将该收据交立案窗口，至此立案完成。在起诉之前，原告为了执行的方便，也可以申请诉前财产保全。
第三步：立案后，法院的内勤将案件分到具体的承办法官，由承办法官根据自己的时间安排，由书记员负责将起诉书送达被告或电话通知开庭时间或其它事项。被告应在收到起诉状副本后15日内提出答辩状。不提出答辩状的，不影响人民法院审理。
第四步：准备证据并注意法院的证据规则的规定。法院审理案件实行“谁主张、谁举证”的原则，举证不能，将承担败诉或审判结果与己不利的后果，法律另有规定的除外。如果当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集并已提出调取证据的申请和该证据线索的，法院可以根据当事人申请，依职权取证；当事人提出申请可由人民法院勘验或者委托鉴定。
第五步：法院确定的开庭时间和地点，所有诉讼参加人均应严格遵守，无正当理由不按时到庭的，不得再入庭参加诉讼。原告不到庭或未经法庭许可中途退庭的，按自动撤诉处理；被告不到庭或未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第六步：开庭审理。民事、经济案件开庭审理的顺序为：核实双方当事人的身份及代理人身份、宣布合议庭组成人员及询问是否回避，然后开始审理。首先原告陈述事实，然后被告答辩，法庭调查、法庭辩论、法庭调解、最后陈述，然后休庭，一般不当庭宣判，等判决书做出来后通知当事人取判决，一般法院不宣读判决书，签字后自己看结果。适用普通程序审理的民事、经济案件，审限为6 个月；有特殊情况需延长的，由法院院长批准，可延长 6个月；还需延长的，报请上级法院批准。适用简易程序审理的案件，审限为3个月。目前一般的案件均适用简易程序，由一个审判员独任审理，三个月内结案。三个月不能审结的，转为普通程序。
第七步：二审审理。当事人任何一方不服一审判决的，在判决书送达之日起15日内向上一级法院提起上诉。不服一审裁定的，应当在裁定书送达之日起10日内提起上诉。上诉应当递交上诉状，同时交纳上诉费，并通过原审法院提出。原审法院收到上诉状后将上诉状交给被上诉方，被上诉方提交答辩状，一审法院将答辩状再转交上诉方，然后连同全部案卷和证据，移送第二审法院。第二审法院只对上诉人请求的有关事实和适用法律进行审理。现在的二审案件一般不开庭审理，一般法院通知说“谈话”，只针对有争议的部分进行审理，没有争议的则不再审理。人民法院审理对判决的上诉案件，应当在二审立案之日起 3个月内审结。有特殊情况需要延长的，由法院院长批准。对裁定的上诉案件，应当在二审立案之日起30日内做出终审裁定。
第八步：申请再审。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可向原审人民法院或上一级法院申请再审，但不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审的，应当在判决、裁定发生法律效力后两年内提出。
第九步：申请执行。发生法律效力的判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可向有管辖权的法院执行机构提出书面申请，申请法院执行。申请执行的期限，双方或一方当事人是公民的为一年，双方是法人或其他组织的为6个月。法院发生法律效力的判决、裁定和调解书，由原第一审人民法院执行。执行案件，简单案件3个月内执结；普通案件6 个月内执结；重大疑难案件1年内执结；特殊情况需延长的必须办理批准手续。
