一、商品房销售广告性质如何？
（一）合同法的有关规定
根据《合同法》第15条第1款规定，商业广告在原则上是一种要约邀请，一般情况下不能将未订立合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。但由于近年来，出卖人利用广告作过分夸大宣传，诱骗买受人订立购房合同，但在事后却不予兑现，这也是商品房投诉率逐年上升的主要原因。但由于商业广告、宣传资料一般只能作为要约邀请处理，只要在合同中未有约定，便很难追究出卖人的责任。基于此，要求广告对出卖人有所约束，是非常必要的。
（二）《商品房买卖解释》的有关规定
而《商品房买卖解释》第3条明确将某些销售广告和宣传资料视为合同的一部分。该条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋人格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
二、商品房销售广告不符实的责任
什么时候买房者可以追究房产企业发布不实商品销售广告的责任呢？按照司法解释的规定，必须符合下面的条件：
（一）所作说明及允诺具体确定，即有明确具体的交房标准、交房日期、设备品牌、外观形象，确定的小区规划目标、配套设施。
（二）广告的内容是对商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，包括作为买卖合同标的物的房屋本身的位置、朝向、户型、结构、空间尺寸等。
（三）对商品房买卖合同的订立和价格的确定具有重大影响，即广告内容不仅对购房人具有重大的心理诱惑，对买卖合同的订立产生重要的影响，而且属于房屋价格的构成要件。如优惠购买的折扣、随房赠送的附属设施，免费或优惠享受的配套设施，房屋的质量、环境和设备品牌的说明和允诺。
以上就是对“商品房销售广告性质如何，商品房销售广告不符实的责任”的解答，希望能对您有所帮助。总的来说，商品房销售广告的法律效力与它承诺的内容有关，而消费者在购买房屋时总是难免受到广告的影响，如果广告与现实不符，肯定会侵害到消费者的权益。但是具体能不能追究责任却要具体分析，如果您遇见这种情况最好咨询一下专业的法律人士，以免被广告所误导，最后还无法追究责任，挽回损失。
