一、商品房买卖定金怎么约定
商品房销售中，通常存在两种形式，一种为现房销售，另一种为期房（预售房），定金通常发生在期房中。
商品房买卖中的定金，就是买卖双方当事人以上述法律规定为宗旨，在购房合同成立时或者未履行时，一方向另一方支付一定数额的款项作为定金，担保双方按照约定订立商品房买卖合同或者依合同履行约定的义务。
其表现形式主要是以认购书的方式约定定金内容。在认购书签订前，认购书双方当事人对房屋基本情况（包括房屋位置、面积、户型、容积率、建筑密度、绿化率等），房价计算以及签订商品房买卖合同时间等已经明确；双方约定在签订认购书后，开发商将在一定期限内为购房者保留标的房屋，不得再行售于他人；同时，认购书约定的价格等在将来签署正式合同同时不得变更，如果购房者未按认购书约定的时间前来签署合同，则开发商将不再为其保留标的房屋，并且有权没收购房人已交纳的定金；若在认购书的约定的时间内签署了合同，则定金充抵房款；开发商在收到定金后，不得将认购人已选取房屋向他人出售，否则，所收定金要双倍返还。
当然还有在签订正式商品房买卖合同中，以条款的方式约定定金内容的形式，这部份定金条款虽然存在于合同中，但是具有一定的独立性，一旦合同一方当事人出现违约，定金罚则发生效力，交足定金的一方（购房者）违约，则无权收回定金；收受定金的一方（开发商）违约，则双倍返还定金。但是由于在我国法律规定中，商品房买卖合同必须依法在房地产管理部门办理过户登记才生效。合同成立后依法登记发生效力，则定金折为房款或原额返还，可是一旦合同不能依法办理登记手续，则商品房买卖合同无效，由于定金条款存在于主合同之中，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有约束力，合同中的定金条款当然也属于无效条款。
二、购房时如何适用定金罚则
根据给付目的和效力的不同，定金分为证约定金、立约定金、成约定金、违约定金和解约定金。证约定金，是指为证明合同成立而交付的定金。立约定金，是指为保证正式订立合同而交付的定金。
我国《房地产管理法》第40规定，房地产转让，应当签订书面合同。如果当事人没有按照约定签订房屋买卖书面合同，则房屋买卖合同没有生效。一般情况下，定金合同是从合同，具有从属性，当主合同有效时，定金合同才有效，主合同无效则定金合同也无效。但这主要是对证约定金合同而言的，对于立约定金则不然。因为立约定金法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系，立约定金的生效是独立的，在主合同之前就成立。
当然，定金的约定不能超过必要的限额。《担保法》第91条规定：“ 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第121条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”
