一、认购书是商品房合同吗
（一）商品房认购书在法律上究竟是什么性质呢？
一般认为，商品房认购书是当事人双方对将来订立正式的商品房买卖合同达成的合意。在司法实践中，通常认为商品房认购书是商品房买卖合同的预约合同。依据我国合同法理论，预约是当事人约定于将来订立确定性的本合同达成的书面允诺或协议；本约是依照预约于将来订立的合同，当事人直接据此要求相对方履行合同义务。由此可见，商品房认购书与商品房买卖合同之间是预约和本约的关系。
（二）那是否所有的认购书都不能认定为合同呢？
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“如果商品房的认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”可见，在满足了商品房买卖合同的主要内容的前提下，商品房认购书有可能直接认定为商品房买卖合同。
二、开发商不按认购书签合同如何处理的途径
（一）要求开发商按照签约流转单中确定的价格签订商品房买卖合同。如果目前开发商已经将房屋卖于善意不知情的第三人，且第三人支付了合理的对价，并取得了房屋产权证。那买受人再要求开发商按签约流转单中的价格签订商品房买卖合同，在事实上已经履行不能了。因此，所以法院不会支持买受人的诉讼请求。
（二）买受人要求开发商返还购房款并承担损害赔偿责任，要求开发商赔偿损失。如果双方不能订立正式的房屋买卖合同，而主要原因是开发商看到房屋价格上涨，为了追逐利益，擅自提高商品房交易价格。那么开发商的行为违反了诚实信用原则，且该行为发生在双方正式缔约之前，因为开发商的违反诚信会给对方造成巨大的损失，因此买受人要求开发商承担损害赔偿责任于法有据。
综上所述，对比上述两种方式，第二种方式才能更好保护买受人的合法权益。第一种方式在表面上可以为买受人争取最大的利益，但是在司法实践中，此种要求是很难被支持的，相反买受人要承担较大的诉讼风险。因此，建议在诉讼策略的选择上要慎重，盲目提出要求不但不能保护自己的合法权益，反而会浪费时间。
