济南土地拍卖新规
8月唐冶土拍在即，居住用地出让将首次实施最高限价，触发最高限价后房企将在配建政府储备性安置房面积环节展开竞争，且只有一次报价机会。7月17日，记者从济南市国土资源局了解到，除了竞政府储备性安置房面积，今后济南热点地块达到最高限价后还将竞轨道设施建设资金、市政建设项目，报价最高者为土地竞得人。
根据济南"4·19"调控政策，国土部门设定居住用地出让最高限价要求，调整挂牌出让方式，规定市本级居住用地设定出让最高限价。这样一来，济南主城区和长清、章丘今后热点地块土拍中将实施最高限价。
需要指出的是，竞买人通过交易系统提交申请，并在报价时限内通过交易系统报价;竞买人报价达到最高限价时，网上交易系统自动转为轨道设施建设资金、配建政府储备性安置房面积或市政建设项目竞价方式。
设定最高限价的地块，按竞轨道设施建设资金出让是济南首次提出。据报道，济南轨道交通正探索利用多渠道融资模式，而居住用地按竞轨道设施建设资金出让一旦落地，就为轨交建设提供了新的筹集资金渠道。
轨道设施建设资金采取网上交易系统20分钟内一次性报价的方式，即当竞买人报价达到最高限价时，网上交易系统自动转为"轨道设施建设资金"竞价环节(若在挂牌期内达到最高限价，则待挂牌期结束限时竞价开始后转入)，进入该环节后，交易系统启动20分钟倒计时，各竞买人须在规定时间内一次性提交有效报价。
网上报价达到最高限价的，系统将询问除最后报价人之外的其他竞买人是否同意以相同报价进入轨道设施建设资金竞价环节，若同意则系统自动以最高限价为该竞买人报价，若其他竞买人未同意，以最后报价(也是最高限价)为土地成交价款。
轨道设施建设资金起始价为零，进入该环节后，各竞买人一次性报出轨道设施建设资金数额，报价最高者确定为土地竞得人，报价相同的以先报价者为土地竞得人;20分钟倒计时内无人报价，交易系统自动关闭报价通道，先报最高有效报价者为竞得人。
开发商拍卖土地需要注意什么
（一）核实拍卖土地的性质
竞买人在参加拍卖前应当向拍卖法院以及拍卖机构核实该块土地的性质，是属于划拨土地还是出让土地，如果是划拨土地，则需要核实权利人是否有权进行拍卖，并且在后期会面临变更土地性质以及补交出让金的问题。
（二）核实拍卖土地的出让金是否已经全额交纳
竞买人在参加拍卖前应当向国土资源部门核实该块土地的出让金是否已经全额交纳，若未全额交纳，则在办理土地过户手续时，会被要求补足剩余未缴纳的土地出让金以及滞纳金。
（三）核实该块土地的权属登记与权属证明上的权利人是否一致，是否存在其他共有权利人，是否存在异议登记
竞买人在参加拍卖前应当向国土资源部门核实该块地的权利人是否清晰，是否存在其他共有权人，是否存在权属证明与权属登记上不一致的情形，是否存在其他的实际权利人，是否存在异议登记，以确保该块土地权属清晰，没有影响过户的因素。
（四）核实该块土地的现状及开发情况
竞买人在参加拍卖前应当现场核实该块土地的实际情况，是否已经七通一平；是否有地上建筑物；是否已经被他人实际占有、使用；土地改造现状与政府规划是否相一致；地块内是否有池塘、河沟，竞买人可否自行填充；土地上是否有青苗或民宅；该块地是否已经进行前期的开发，若未进行开发，则应当核实该块土地是否属于闲置土地以及闲置时间。
（五）核实该块土地的面积、使用年限、土地用途以及相关的政府规划
竞买人在参加拍卖前应当查阅该块土地的《国有土地使用权出让协议》，并与相关的部门进行核实该块土地使用年限、土地用途、相关的政府规划，且规划设计条件须明确出让地块的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地比例、建筑界限、开发期限以及必须配备的公共设施及市政基础设施等；附图会明确地块区位与现状、地块坐标、标高、道路红线、标高，出入口位置、建筑界线及地块周围地区的环境及基础设施条件等。竞买人应在竞拍前，结合详细规划及附图做详细的了解和全面的分析，并结合公司实际情况进行可行性分析。
（六）核实该块土地的租赁情况以及其他用益物权
竞买人在参加拍卖前应当核实该块土地是否被出租，若有，则需核实相关的租赁期限、租赁用途、承租人等相关情况，以及在该块土地上是否存在其他的用益物权，如地役权等将来有可能直接影响竞买人对该块土地使用的合法权利。
