不动产抵押设立要件主要包括：

①抵押人必须具备主体资格。即抵押人应具备权利能力和行为能力，同时对抵押物有完整的所有权和处分权；

②抵押物必须符合法律规定。从各国立法来看，并非所有不动产均可设定抵押权，根据我国《担保法》和《城市房地产管理法》等相关法律规定，下列不动产是不能作抵押的。

A、用于教育、医疗、市政等公共福利的不动产；

B、列入文物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物；

C、已被依法公告列入拆迁范围的房地产；

D、被司法机关或行政机关依法查封的不动产；

E、产权关系不清或有争议的财产；

F、来自全体共有人书面同意的不动产；

G、未取得合法权证的违法建筑物。

③价值评估应该公允。抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估，做出合理公允的评估报告，然后根据评估的价值确定抵押率和担保价值；

④办理抵押登记。依照我国法律，不动产的抵押必须办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。