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出卖他人之物的合同效力,无权处分他人财产的合同效力

此文章帮助了812人  作者:北京合同纠纷律师  来源:法邦网

一、出卖他人之物的合同效力

买卖合同的出卖人既非标的物的所有人,又非标的物的有处分权人,出卖他人之物合同仍然有效。最高人民法院《关于审理买卖合同案件若干问题的解释》第1条规定:“合同订立时出卖人无权处分合同标的物的事实本身,并不影响合同的效力。在前款情形中,出卖人不以取得标的物的所有权或处分权并交付于买受人的,出卖人应承担违约责任。买受人可以解除合同,并请求损害赔偿。”

1、虽然我国《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”,

2、1994年国际私法统一协会制定的《国际商事合同通则》第3.3(2)规定:“合同订立时一方当事人无权处置与诸合同相关联之财产的事实本身,不影响合同的效力。”同样,《欧洲合同法原则》第4.102条规定:“仅仅由于合同成立时所负债务的履行不能或由于一方当事人无权处分合同关涉的财产,合同并不无效。”因此,从比较法解释来看,出卖他人之物也不影响合同的效力。

3、因为无权处分的表现形式是多样的,而《合同法》关注的却是以合同形式处分他人财产的行为。根据我国立法采纳的区分物权变动的原因与结果的原则,应将《合同法》第51条作限缩解释。《合同法》第51条规定的“处分”和“合同”,仅指处分行为即标的物所有权的变更,而不包括负担行为即买卖合同在内。在出卖他人之物的情形中,买卖合同的效力并非待定,而是确定有效;真正效力待定的应该是出卖履行合同的行为以及履行合同的结果,即无权处分行为效力待定。

4、如果将出卖他人之物的买卖合同确认为无效合同,出卖人对买受人要承担缔约过失责任,而缔约过失责任的赔偿范围主要包括缔约费用、利息损失、丧失缔约机会的损失。该三项损失在赔偿数额的计算上均不及违约损失的赔偿,从利益衡量的角度来看,让合同生效从而让出卖人对买受人承担违约责任,比让合同成为效力待定或无效而让出卖人对买受人承担缔约过失责任,更有利于平衡当事人的利益,更有利于买受人,特别是善意的买受人,同时也更有利于保护交易安全。

二、无权处分他人财产的合同效力

首先,先说说什么是无权处分。典型的无权处分少有争议,例如:出卖他人之物、出租他人之物、抵押他人之物。然而,争议较多的是共有人未经其他共有人同意而处分财产的,是否属于无权处分,因为出卖人为共有人之一。物权法第九十七条规定:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。据此,关于擅自处分共有财产是否构成无权处分,应分两种情况:在共同共有的情况下,未经其他共有人同意处分财产的皆为无权处分;在按份共有的情况下,未经占2、3以上份额共有人同意的,也属于无权处分。

中华人民共和国合同法》第五十一条规定:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

合同法第51条中的“处分”应当是处分行为,不包括负担行为,而出卖他人之物属于负担行为,该合同的效力,不以处分人对标的物享有处分权为要件,合同应当是有效的。进一步说就是效力待定的解释,混淆了物权变动的原因行为和结果行为之间的关系,处分人无权处分只应对标的物的物权能否发生变动产生影响,不能决定合同是否有效。

在合同有效的前提下,如果买受人拿不到标的物的所有权,不能依据善意取得理论向法院提出要求出卖人交付标的物,因为本条规定的是买受人尚未取得所有权的情况,不适用善意取得,善意取得的前提是已经取得了所有权,也不能以合同有效为由要求对方交付标的物,可以向法院提出要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。

北京合同纠纷律师温馨提示:

代理人没有代理权,并不必然导致合同无效,因此实践中也不必急于叹惋。当签订合同后知道代理人无权代理时,应当积极联系被代理人,因为以我国法律规定,这种无权代理的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任。所以,只要被代理人认可该行为,那么合同仍然有效。
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购房者应尽量选用当地政府部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本。警惕不公平条款,特别是补充协议,一定要保持高度警惕,以补充协议应对补充协议。现场签约时,必须看清楚预售证原件上所有信息,对合同条款必须详细查看,逐一细读。签订完合同及时向不动产登记部门进行预告登记。
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文道全律师北京百环律师事务所主任、高级合伙人,横山书院公益普法中心主任
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