案情简介：房地产公司逾期交房
2010年1月29日，重庆某房地产公司（合同中称甲方）与徐某（合同中称乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买重庆市渝中区嘉陵江滨江路某号某房屋，套内建筑面积45.99平方米，成交金额465318元。乙方在签订商品房买卖合同时付首付款93318元，余款372000元以银行按揭方式付给甲方；甲方应当在2010年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第九条甲方逾期交房的违约责任约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3.0的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，徐某依约付清了首付款93318元，2010年2月3日，徐某通过银行按揭支付了剩余房款372000元。争议房屋目前尚未通过竣工验收备案登记，也没有完成新建登记。重庆某房地产公司未向徐某交付本案争议房屋，并已向徐某支付2011年1月1日至2012年6月30日期间逾期交房违约金总计75382元。
被告重庆某房地产公司辩称：合同中关于甲方逾期交房的违约责任第1条（2）项约定：逾期交房违约金于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。因此被告向原告支付违约金的前提条件尚未成就，在房屋未实际交付前原告无权起诉被告要求支付逾期交房违约金。
法院判决：房地产公司向原告支付逾期交房违约金40762元
法院经审理认为，二被告未按合同约定于2010年12月31日前交付房屋，已构成违约，应当支付逾期交房违约金。其次，双方当事人在商品房买卖合同中约定“于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。该约定并非提供合同条款的当事人免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，因而是有效合同条款。但本案应于2010年12月31日前交付房屋，至原告起诉已两年有余，被告仍未完成争议房屋的竣工备案登记，不能向原告交付房屋，致使支付逾期交房违约金的条件不能成就。被告并以此为由抗辩，拒不向原告支付后续逾期交房违约金。对此，可认定为被告为了自已的利益，不正当地阻止违约金支付条件的成就，故本案应当视为条件成就。原告请求被告支付2012年7月1日起至2013年4月18日期间逾期交房违约金符合法律规定。
律师说法：买房人如何主张权利
《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。
本案中，房地产公司没有完成徐某购买的房屋的竣工备案登记，不能按时交付房屋，导致支付逾期交房违约金的条件不能成就。按照上述法律规定，此情形属于房地产公司为自己利益不正当地阻止支付逾期交房违约金的条件成就的情况，故应视为支付违约金的条件已经成就，房地产公司应向徐某支付逾期交房违约金。
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