案例简介：合同到期，一方继续使用，另一方照收租金
2004年4月11日，某火炬农场（下称火炬场）与邓某签订了一份《土地承包协议书》。火炬场将火炬场一队所属的在雷州市龙门镇禄马村至足荣村路两边的486、487、488号剑麻头地承包金为每年每亩80元（即年租金为9440元），每年10月1日前缴交当年的承包金，一年一交，一次交足。签定协议之日，邓某向火炬场缴交保证金10000元，承包期满解除协议后火炬场退还邓某。签订协议后，火炬场便把合同约定的118亩土地交付邓某使用。邓某也依合同的约定履行了给付租金义务。承包期限届满后，邓某继续使用原承包土地，且也按原合同所约定的承包金向火炬场缴交土地使用费至2012年9月。2014年5月14日，邓某未经火炬场同意，便把自己所承包的上述土地以每年每亩950元转包给第三人黄成惠，承包期限4年（即2014年6月15日至2018年6月14日）。2015年9月1日，第三人黄某也未经火炬场同意又将上述土地转包给第三人王某。2017年6月23日，火炬场收取了邓某交来的土地使用费60000元，且给邓某出具了收款收据一份，并在收款收据上注明是2012年10月至2012年12月30日、2013年、2014年1月至8月的土地使用费。
法官判决：合同解除，返还土地
一、原告广东省火炬农场与邓某2000年4月11日所签订的《土地承包协议书》于2017年7月5日予以解除。
二、限邓某于判决生效之日起三十日内，向原告广东省火炬农场返还承包土地118亩，第三人黄成惠、黄妃岸对邓某返还土地负有协助的义务。
三、限邓某于判决生效之日起三十日内，向原告广东省火炬农场支付79043.12元。
四、驳回原告广东省火炬农场的其他诉讼请求。
律师说法：合同继续有效，视为不定期合同
一、关于原承包期限届满后至2012年9月邓某继续使用承包土地的定性问题。本案事实说明，原告火炬场是认可邓某按原承包合同约定的租金（每年每亩80元）继续使用原承包土地的。根据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原告火炬场与邓某2004年4月11日签订的《土地承包协议书》继续有效，但租赁期限为不定期。
二、关于2012年10月至2017年6月23日被告使用原承包土地的定性问题。2017年6月23日，邓某向原告火炬场缴交了60000元土地使用费。从收款收据可以看出，双方都认可这60000元是缴交2012年10月至2014年8月共计23个月的土地使用费的。按此折算，118亩土地每年每亩的使用费为265.29元。这个价格是原告火炬场与邓某双方的合意。根据“合同法”第二百三十六条规定，原告火炬场与邓某的原承包合同继续有效，只是租金改为每年每亩265.29元，但租赁期限为不定期。
三、关于合同的履行期限与租金的计算问题。从审理的事实看，原告火炬场至2017年7月5日起诉前一直未向邓某主张解除承包合同，现主张邓某交回土地，故必须解除承包合同。根据“合同法”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”从2017年6月23日至2017年7月5日，时间间隔只有11天，故原告火炬场提起诉讼之日应视为合同解除之日，据此，合同履行期限为2017年7月4日。邓某拖欠原告火炬场的土地承包金时间为2014年9月至2017年7月4日，即2年10个月零4天，折合1024天。邓某拖欠原告火炬场的租金为265.29÷12÷30×1024×118=89043.12（元）。
