案情介绍：购买小产权房一方反悔 另一方要求其承担违约责任
2009年7月，张三与李四签订房屋买卖合同，约定张三一次性支付给李四40万元，购买李四一套面积约60平米的二居室。双方约定，因该房屋是小产权房，无法办理产权证，故将来若有一方反悔，将支付市价的30%的违约金作为赔偿。2010年，李四因为个人原因，要求张三返还房屋，并愿意支付当初的购房款和利息，但不愿意支付违约金。张三无奈，诉至法院，要求李四赔偿损失，并支付违约金。
法院判决：驳回李四的诉讼请求
法院经审理认为，本案系争的房屋属于“小产权房”，不受法律相关政策的保护，应当认定房屋买卖合同无效。双方签订的违约条款不予支持。
律师说法：合同无效后，违约条款无效
1.依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
2.小产权房”不是法律概念，是人们在日常生活中形成的一种约定俗成的称谓，一般是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡(镇)政府或村委会颁发，亦称“乡产权房”。该类房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管部门不会给予备案。
3.“商业小产权房”一律无效。对于“农民房”、“农民安置房”的买卖合同，原则上认定无效，但可以存在有效的例外情形，如经过本农村集体经济组织同意的本农村集体经济组织成员之间的买卖;为取得迁入地户口的出嫁女、入赘男的买卖;租种土地的外村村民在一定条件下购买的。
4.依据《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
5.合同无效后，合同的违约条款也无效。
本案中，争的房屋属于“小产权房”，不受法律相关政策的保护，应当认定房屋买卖合同无效。双方签订的违约条款不予支持。
在签订合同时，应详细了解相关的法律法规，必要时咨询专业法律人士，尽可能减少损失。
由于合同条款复杂，在发生合同纠纷时，应详细了解相关的法律法规，必要时咨询专业法律人士，尽可能减少损失。
