一、房屋赠与合同的特征
房屋赠与合同具备以下特征：
1、无偿性。一般情况下，房屋赠与合同是无偿的，赠与人将自己所有的房屋无偿给予受赠人，无需受赠人支付对价。但赠与也可以附义务，若赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。
2、诺成性。《合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”该条规定表明赠与合同在赠与财产的权利转移前即成立，否则无撤销赠与可言。即赠与合同是诺成合同，只要赠与人与受赠人双方就赠与事宜达成一致，赠与合同即成立并生效，而无需以赠与财产的交付为合同成立要件。
3、要式性。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”该法第三十七条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”因此，赠与房屋的合同，应当采用书面形式。
4、办理过户须经公证。《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知（司公通字[1991]117号）》规定：“接受赠与房产的受赠人，应当持房产所有人的“赠与公证书”和本人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证、契证，到房地产管理机关办理所有权转移登记手续。”即房屋赠与行为必须经公证机关公证后才能办理过户手续，不进行公证的，房屋权属登记部门可以拒绝予以登记。
如前所述，《合同法》规定赠与合同为诺成性合同，改变了之前《民法通则》解释第128条关于赠与合同为实践性合同的规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”因此，只要赠与人与受赠人双方就赠与事宜达成一致，赠与合同即成立并生效。实践中，关于房屋赠与合同的争议，多集中在合同的履行上，往往是赠与人表示赠与意思后，又反悔的，如本案被告。
由于赠于合同是一种极特殊的无偿单务合同，为了充分保障赠与人的权利，法律其实赋予了赠与人两种特殊的撤销权：任意撤销权和法定撤销权。《合同法》第186条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前，可以撤销赠与。”这一条款规定了赠与人对赠与合同的任意撤销权，即在赠与财产的权利移转之前，赠与人无需再考虑其他因素，想要撤销赠与便可撤销，但如果赠与财产的所有权已移转的，赠与人的任意撤销权消灭。需注意的是，对于动产而言，赠与人一旦交付赠与物，任意撤销权即为消灭；对于不动产而言，虽然赠与人将不动产交付给受赠人使用，但如果没有办理过户登记等手续的，赠与人仍可行使任意撤回权，但房屋除外，根据《民法通则》司法解释，赠与房屋未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权交给受赠人，受赠人根据赠与合同已占有使用该房屋的，可以认定赠与有效，即在某些情况下，赠与财产的权利虽未实现移转，赠与人也不可行使任意撤销权。
二、房屋赠与应注意什么
实践中，有关房屋赠与的实务操作问题应注意以下几点：
1、关于赠与合同的公证问题。赠与合同是单务、无偿、诺成合同，一般情况下，赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与，当事人双方一致的意思表示，合同就成立。但如赠与合同又经公证的，如上所述，仅在极少数情况赠与人才可撤销。
公证部门对房屋赠与合同进行公证时，只要当事双方出示相关资料，包括房屋产权证书、双方身份证、赠与合同，并经过工作人员的当面询问，认定双方意思表达真实，一般情况下即可给予办理公证手续。
2、关于房屋赠与的税费。现行税法规定，个人赠与不动产不征营业税，所以相关费用只是公证部门以公允价格为标准按受益额的一定比例收取公证费。由此不难看出，与房屋买卖通常要负担房屋出售价格（或差额）的1．5%-10．5%的税费相比较，赠与的税费负担一般比买卖少了很多。为此，现实生活中不少人通过签订虚假“赠与合同”进行房屋买卖，以逃避交纳税费。对此要注意的是，“真买卖假赠与”对购房人非常不利，要承担巨大的法律风险：
（1）虚假赠与合同是无效合同。由于虚假赠与合同，主要是为了逃避税费，根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定，以合法形式掩盖非法目的和损害社会公共利益的合同是无效合同，并且是自始无效。所以，购房人很有可能不能取得房屋所有权。
（2）如上，根据《合同法》第191条之规定，“赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任”，所以如果房屋一旦有质量问题，是很难要求出卖人承担责任的。
（3）购房人将承担更重税负的潜在风险。因为个人所得税的计税依据是：出售取得的收入-上次购买价格-规定的税费=计税依据，再以此为基数，按20%的税率缴纳。如果房屋取得时是因受赠取得的，那么其“上次购买价格”为零，不能抵扣。那么，下次房屋出售时，就要多承担“上次购买价格”之20%的税费，显然是相当高的。
（4）根据《中华人民共和国税收征收管理法》之规定，“真买卖假赠与”的行为如果被税务机关查处，则会定为偷税行为，轻者会面临罚款，如果偷税额度达到1万元以上的，就可能构成刑事犯罪。
