合同约定免责事由是否有效
2006年5月4日，原告谢某与被告李某签订了一份《湿地松割油承租合同》，其中约定如因自然灾害造成损失，被告不负责。合同签订之后，原告一次性付清五年承包租金。2008年初，遭遇特大冰雪灾害，湿地松遭受严重损毁，10月谢某向法院提起诉讼，要求李某退回三年租金。
第一种意见认为，原告谢某与被告李某签订的承包租赁采脂协议是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。虽然2008年初发后雪灾，致使山场林木大部分被压断，给双方造成了损失，但根据合同约定，因自然灾害造成损失，被告不负责。所以不应退回租金。
第二种意见认为，应适当退回租金。2008年初雪灾的发生，致使山场林木大部分被压断，致使采脂合同无法继续履行，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项之规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条之规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同” 。
显失公平要不要赔偿
虽然双方合同中约定“如因自然灾害造成损失，被告不负责”的条款，根据一般惯例应是指轻微的自然灾害，不是造成合同已无法继续履行的特大自然灾害。由于租赁物即松树严重毁损，无法实现合同目的，如果未实际履行的租金仍要全部履行，不变更的话，有悖于事实和法律，并显失公平。根据《中华人民共和国民法通则》第四条 “公平、诚实信用原则”， 应解除合同原、被告之间的合同，对于原告已交的未实际采脂期间的租金，原、被告均应适当责任。
2008年初特大冰冻雪灾是百年难遇的自然灾害，它的危害巨大，对于正采脂的松树危害更大，基本上是90%的发生折断，从而已丧失继续采脂的价值，解除合同是必然的。但对已交的未实际采脂期间的租金的处理存在争执。实际中，这类合同，有的根本未约定自然灾害发生情况，有的约定自然灾害特别注明是火灾，本案中自然灾害没有特别说明。自然灾害不是指这种特大冰冻灾害比较符合客观事实。合同没有约定，已付租金的损失，是否由被告全部退回？笔者认为这也有悖于事实和法律，显失公平。事实上国家也有优惠政策，对此类树木可以砍伐，对树苗也有扶持。所以双方均担部分责任，被告适当退回部分租金是合法合理的。
