案情简介：划拨取得土地使用权，应如何转让

杨某称：2007年1月29日，其与曹某订立的《住宅楼买卖协议书》，因该房屋所占用的土地为国有划拨土地，而该房屋转让时土地使用权的转让未经县级以上人民政府批准，故该房屋买卖行为无效。请求人民法院判令确认双方签订的房屋买卖合同无效，并判令曹某按原状返还该房屋。曹某辩称：该房屋虽是私有房屋，其所占土地为国有划拨土地，但双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故该房屋买卖行为合法有效。

法院判决：驳回诉讼请求

法院经审理查明：1999年，杨某在安徽省泾县茂林镇某街道上自建两层砖混结构商住楼1幢，门牌号为某街道55号，一层为两间门面房、二层为住宅房，建筑面积共139.46m2，土地使用权性质为国有划拨。2007年1月29日，曹某与杨某订立《住宅楼买卖协议书》，约定：杨某将其上述私有房屋以8.5万元价格出卖给曹某，房产证在双方签订协议后交予曹某；房产证过户、土地证领取等相关费用由曹某承担；本协议自双方签字后生效。当日，曹某通过银行转账方式给付杨某购房款8.5万元。同年3月6日，杨某将其房屋交付给曹某。曹某随即对该房进行了装修。后杨某反悔，双方遂发生矛盾，杨某用刀砍坏了曹某新换的一楼卷闸门。诉讼期间，曹某于2010年2月2日向该镇土地管理所递交了交纳土地出让金申请，但双方转让房地产事项未经有批准权的人民政府批准。

律师说法：如何认定是否有效

杨某与曹某就案涉房屋签订《住宅楼买卖协议》的目的是转让房屋所有权，且不改变土地使用权的性质。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批，但是《中华人民共和国城市房地产管理法》并未规定此类合同无效。根据该法第四十条、第六十一条的规定，只要当事人履行了相关的法定手续，法律允许其转让而并非一律禁止，故杨某与曹某订立的《住宅楼买卖协议》不违反我国法律法规有关效力性强制性规定。另杨某和曹某均为具有完全民事行为能力的人，该《住宅楼买卖协议》的签订为双方当事人真实意思表示。因此，案涉房屋买卖合同不存在无效事由，杨某与曹某签订的《住宅楼买卖协议》合法有效，杨某的诉讼理由和请求均不能成立。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

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